Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
Σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι βρίσκεται η αγορά γραφείων στη Θεσσαλονίκη με τις αυξημένες ανάγκες των μεγάλων πολυεθνικών εταιρειών να μην μπορούν να καλυφθούν από το υπάρχον απόθεμα. Για χρόνια, οι γραφειακοί χώροι στην πόλη ήταν μικροί, κατακερματισμένοι και στεγάζονταν σε κτίρια μικτής χρήσης, συχνά με χαμηλή ενεργειακή απόδοση. Ωστόσο, η ζήτηση πλέον κατευθύνεται προς σύγχρονους, μεγάλους επαγγελματικούς χώρους, αναδεικνύοντας τις προκλήσεις και τις προοπτικές ανάπτυξης τόσο στα ανατολικά όσο και στα δυτικά της πόλης.
Η ανάπτυξη ανά περιοχή, οι προοπτικές και οι ιδιαιτερότητες
Η κα. Μαριάννα Σφούγγαρη, Executive Manager Valuations & External Networks Division, Cerved Property Services ανέφερε χαρακτηριστικά στο συνέδριο Prodexpo North ότι μέχρι τώρα η πόλη είχε μικρούς, κατακερματισμένους χώρους, κυρίως σε κτίρια μικτής χρήσης, με χαμηλή ενεργειακή απόδοση και αυτό είχε ως αποτέλεσμα η αυξημένη ζήτηση που παρουσιάστηκε από μεγάλες πολυεθνικές να μην μπορεί να καλυφθεί από το υφιστάμενο δυναμικό. Σημείωσε δε ότι γραφειακοί χώροι έχουν μετατραπεί και λειτουργούν ως Αirbnb. Το κέντρο της πόλης από αυτήν την άποψη είναι κορεσμένο και επίσης δεν έχει καθόλου χώρους στάθμευσης γι αυτό και οι περιοχές όπου υπάρχουν σχετικές αναπτύξεις είναι η ανατολική και η δυτική Θεσσαλονίκη, η καθεμιά με τις ιδιαιτερότητές της.
Η ανατολική πλευρά της πόλης, ήταν εκείνη που πρώτη άρχισε να αναπτύσσεται με τις αναπτύξεις πέριξ του Mediterranean Cosmos. Όλη η ευρύτερη περιοχή που αγγίζει την περιοχή της Πυλαίας, της Θέρμης και του Θερμαϊκού, έχει μεγάλες προοπτικές ανάπτυξης, κατά την ίδια.
Η ανάπτυξη στην περιοχή συνεχίζεται και βλέπουμε αξιόλογα κτίρια όπως των εταιριών Pfizer, Epsilon Net και σε λίγο καιρό θα δούμε και την ανάπτυξη του Thess INTEC.
Παρόλα αυτά, ένα μεγάλο ερωτηματικό παραμένει η επαρκής στήριξη αυτών των νέων αναπτύξεων από τις υποδομές.
Παρόλο που αναπτύσσονται συνεχώς κατοικίες θα πρέπει να δούμε αν θα μπορέσουν να εξυπηρετήσουν τον κόσμο που θα εγκατασταθεί εκεί. Για παράδειγμα, η Thess INTEC εκτιμάται ότι θα εργάζονται 7.000 άτομα τα οποία θα πρέπει να εξυπηρετηθούν από υποδομές, από μέσα μαζικής μεταφοράς και χώρους στάθμευσης.
Από την άλλη, στη δυτική Θεσσαλονίκη έχουμε τις νέες επενδύσεις όπως το Hub26, η ανάπλαση του παλιού εργοστασίου Φιξ και οι εγκαταστάσεις της Cisco και της Deloitte που θα εγκατασταθεί στο λιμάνι, ενώ ήδη λειτουργεί το κτίριο της Περιφέρειας. Και σε αυτήν την περιοχή τίθεται ζήτημα εξυπηρέτησης όλων αυτών των εργαζομένων με οικιστικές αναπτύξεις.
Σύμφωνα με την κ. Σφούγγαρη ένα σημαντικό ζήτημα που ανακύπτει είναι οι μη συμβατές μεταξύ τους χρήσεις γης και θα πρέπει να ληφθεί μέριμνα για εξορθολογισμό. Υπάρχουν περιοχές στα δυτικά που φιλοξενούν σύγχρονα διαμερίσματα με θέα, αλλά ταυτόχρονα γειτνιάζουν με βιομηχανικές ή άλλες μη οικιστικές χρήσεις, γεγονός που λειτουργεί ανασταλτικά για την περαιτέρω ανάπτυξη. Κατά την ίδια ο δήμος πρέπει να προχωρήσει σε απομάκρυνση αυτών των χρήσεων και να προχωρήσει σε εξυγίανση της περιοχής.
Στο μισό οι τιμές στη Θεσσαλονίκη σε σύγκριση με την Αθήνα
Ο κ. Νικόλας Τακάς, Διευθύνων Σύμβουλος του Thermi Group είπε ότι ο όμιλος αυτήν τη στιγμή μετρά πάνω 50.000 τ.μ. σε κατασκευή κτιρίων γραφείων τα τελευταία 15 χρόνια, τα οποία είναι όλα υψηλών προδιαγραφών και τοποθετημένα στην ανατολική Θεσσαλονίκη, με πιο πρόσφατο ένα σύμπλεγμα κτιρίων βιοκλιματικών που προετοιμάζεται στη Θέρμη. Θα εκτείνεται σε 10.000 τ.μ με σκοπό να ενοικιαστεί σε μια ή και περισσότερες εταιρίες ανάλογα με τη ζήτηση.
Και αυτός ανέφερε ότι το γραφειακό στοκ της Θεσσαλονίκης είναι παλιό και όχι υψηλών προδιαγραφών και δε φτάνει. «Αυτό το βλέπουμε. Στα κτίρια που ήδη νοικιάζουμε η αλήθεια είναι ότι έχουμε και αναμονή», είπε χαρακτηριστικά.
Μεταφέροντας την εμπειρία του ομίλου είπε ότι η ζήτηση αφορά γραφεία συνήθως 100-200 τμ ίσως και 300 κάποιες φορές. «Τα υφιστάμενα κτίρια που έχουμε καλύπτουν τις ανάγκες αυτές και γι αυτό είναι και μόνιμα γεμάτα. Αυτό αυξάνει την τιμή. Έχουμε φτάσει σε επίπεδα που πλησιάζουν τα προ κρίσης, δηλαδή επίπεδα του 2008», όπως είπε. Πρόσθεσε όμως ότι για μεγαλύτερους χώρους 1500-2000 μέτρα, «βλέπουμε ότι πέρα από 2-3 πολυεθνικές, δεν υπάρχει ιδιαίτερη ζήτηση και αυτό δεν έχει σχέση με την τιμή, καθώς σε άλλες χώρες της Ευρώπης τέτοιες εταιρείες πληρώνουν πολλαπλάσιο μίσθωμα». «Το 18-19 ευρώ το μέτρο δεν είναι θέμα γι αυτούς. Το θέμα είναι ότι δεν υπάρχουν πολλές τέτοιες εταιρίες. Πρέπει να βρούμε σαν Θεσσαλονίκη και επιχειρηματίες τρόπο να τις προσελκύσουμε», όπως είπε, αναφερόμενος και πάλι το θέμα των υποδομών που επεκτείνονται πέρα από τις βασικές και σε άλλα κρίσιμα θέματα όπως π.χ. η οπτική ίνα.
Πάντως σε άλλο σημείο της συζήτησης, για τις τιμές ενοικίασης, αλλά και πώλησης είπε ότι δεν έχουν ακολουθήσει την ανοδική πορεία που έχουν ακολουθήσει στην Αθήνα. Συγκεκριμένα είπε ότι σύγχρονα βιοκλιματικά κτίρια στην Αθήνα διατίθενται προς 35 ευρώ το τ.μ. ενώ στη Θεσσαλονίκη προς 16 ευρώ και στην καλύτερη ίσως και 17 ευρώ το τ.μ.
Αυτό, όπως είπε, είναι ένα θέμα για την τοπική αγορά και θα πρέπει να αντιμετωπιστεί. Ακόμη σημείωσε πως για την αύξηση των τιμών στα ακίνητα σημαντικό ρόλο θα παίξει η περαιτέρω ανάπτυξη και υλοποίηση των υποδομών της Θεσσαλονίκης.
Από την πλευρά της η κ. Μαριάννα Σφούγγαρη είπε ότι κάποιοι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν μέχρι και 18 και 20 ευρώ το τ.μ. σημείωσε όμως ότι υπάρχει ζήτηση για μεγάλους χώρους για ιδιόχρηση και όχι τόσο για μικρούς στους οποίους μπορεί να στραφεί επενδυτής.
Γενικά είπε πάντως ότι υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον για τη Θεσσαλονίκη, και για τουριστικά ακίνητα, για εμπορικά και για logistics, λόγω της στρατηγικής της θέσης, και της αναβάθμισης των υποδομών της τα τελευταία χρόνια, όπως το Μετρό.
Παίρνοντας τον λόγο, ο κ. Χρήστος Μαντζουράτος, Director, Corporate Advisory, Colliers Greece, είπε πως «δίνουμε ψήφο εμπιστοσύνης στην Θεσσαλονίκη», καθώς διαπιστώνουμε μεγάλο ενδιαφέρον από εταιρικούς χρήστες. Όπως σημείωσε, κομβικής σημασίας πτυχή για την ανάπτυξη της περιοχής αναφορικά με τα ακίνητα είναι η βελτίωση των υποδομών και αφορά τόσο τα εμπορικά ακίνητα όσο και την παροχή υπηρεσιών.
Είπε επίσης ότι ζητούμενο είναι το πώς θα επιτύχουμε ποιοτική προσιτή κατοικία για υπαλλήλους που είναι ή θα έρθουν εδώ.
Την συζήτηση συντόνισε ο Δημήτρης Τζιβράς, Head of Agency – Thessaloniki Branch, Atria Property Services – Part of the CBRE Affiliate Network.
Αύξηση στις τιμές ενοικίασης και πώλησης
Η αυξημένη ζήτηση για γραφειακούς χώρους Κατηγορίας Α και η έλλειψη προσφοράς οδηγούν σε αύξηση των σχετικών τιμών ενοικίασης και πώλησης στην αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης, όπως επισημαίνεται εξάλλου σε έρευνά της Danos|an alliance member of BNP Paribas Real Estate, για το δεύτερο εξάμηνο του 2024. Όπως σημειώνεται, η αυξημένη ζήτηση για γραφειακούς χώρους έχει ενισχύσει τη δραστηριότητα κατασκευής γραφειακών κτιρίων, με τους κατασκευαστές να αναζητούν είτε οικόπεδα για νέες αναπτύξεις είτε κτίρια για έργα μετατροπής/αναβάθμισης. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τα κτίρια στο κέντρο της πόλης. Οι πιο περιζήτητες τοποθεσίες παραμένουν το κέντρο της πόλης και η ανατολική πλευρά της Θεσσαλονίκης – δίπλα στο Mediterranean Cosmos, ενώ η δυτική πλευρά κερδίζει επίσης ελκυστικότητα για τέτοιες αναπτύξεις.
Στο κέντρο της πόλης, σύμφωνα με τη Danos, τα ενοίκια κυμαίνονται από 12-18 €/τ.μ./μήνα για τις προνομιακές περιοχές (π.χ. οδός Τσιμισκή) και από 8-11 €/τ.μ./μήνα για τους δευτερεύοντες δρόμους (π.χ. οδός Βενιζέλου).
Στη Δυτική Θεσσαλονίκη, τα ενοίκια για νέα κτίρια ανέρχονται περίπου σε 15 €/τ.μ./μήνα, συν το κόστος των θέσεων στάθμευσης, εφόσον απαιτούνται. Για τα παλαιότερα κτίρια, το εύρος τιμών κυμαίνεται από 7-12 €/τ.μ./μήνα.
Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη, τα ενοίκια για τα υπάρχοντα κτίρια διαμορφώνονται μεταξύ 9-13 €/τ.μ./μήνα.
Σε ό,τι αφορά τις αποδόσεις, αυτές ανάλογα με την περιοχή διαμορφώνονται ως εξής: για γραφειακούς χώρους Κατηγορίας Α σε προνομιακές περιοχές στο 6-6.5%, για χώρους κατηγορίας Β στις ίδιες περιοχές στο 7% - 7,5% ενώ για χώρους κατηγορίας Β σε δευτερεύοντες δρόμους 8% - 8,5%.
ΕΚΕΤΑ: Πότε ολοκληρώνεται το νέο κτήριο στην «Τεχνόπολη»
Μέχρι τον Ιανουάριο του 2026 αναμένεται να έχει παραδοθεί το νέο κτίριο του ΕΚΕΤΑ, το 5ο, στην «Τεχνόπολη», σύμφωνα με τα όσα ανέφερε στο συνέδριο Prodexpo North ο κ. Αντώνης Πετράς από το ΕΚΕΤΑ.
Όπως είπε το ΕΚΕΤΑ έχει πάρει χρηματοδότηση για μια σειρά κτιρίων τα περισσότερα εκ των οποίων έχουν ξεκινήσει και η ολοκλήρωσή τους είναι ορατή μέσα στο 2025 ή αρχές του 2026.
Μένει ένα μεγάλο κομμάτι αυτού του προγράμματος που αφορά κτιριακό συγκρότημα (4 κτίρια) εμβαδού 11.000 τμ στο ThessIntec το οποίο είναι έτοιμο να ξεκινήσει μόλις πάρει το ThessIntec τις τελικές άδειες ίδρυσης.
Σε ότι αφορά το νέο κτήριο στην Τεχνόπολη, ο κ. Πετράς είπε ότι με το που άρχισε να φαίνεται ο όγκος του δηλαδή ολοκληρώθηκε ο φέρων οργανισμός, έχει ήδη πυροδοτηθεί μεγάλο ενδιαφέρον, εκφράζοντας την εκτίμηση ότι υπάρχουν καλές προοπτικές για την Τεχνόπολη. Σημειώνεται πως η νέα υποδομή AI Nucleus εντός της Τεχνόπολης είναι του ινστιτούτου πληροφορικής (ΙΠΤΗΛ) του ΕΚΕΤΑ.
Αναφέρθηκε επίσης και σε άλλα έργα ανάπτυξης και επέκτασης των εγκαταστάσεων του ΕΚΕΤΑ, όπως το πρότζεκτ που έχει ξεκινήσει στη Λάρισα, δίπλα στην πανεπιστημιακή κλινική, το έργο που χτίζεται στο Λάκκωμα Θεσσαλονίκης, έκτασης 3.500 τ.μ. δίπλα σε κτίριο που ήδη χρησιμοποιεί το ΕΚΕΤΑ, ενώ προσθέσεις κτιρίων θα γίνουν και στις κεντρικές εγκαταστάσεις του ΕΚΕΤΑ στο δρόμο Θεσσαλονίκης-Θέρμης. Ειδικότερα θα γίνει προσθήκη ορόφου στο Ινστιτούτο Εφαρμοσμένων Βιοεπιστημών καθώς και δυο μεσαίου μεγέθους κτίρια καθώς και high tech θερμοκήπιο («Smart Agri-Food pilot Facility»). Επίσης θα γίνει και ενεργειακή αναβάθμιση σε κτίριο του ΙΜΕΤ/ΕΚΕΤΑ αλλά και σε κτίριο του ΕΚΕΤΑ στην Πτολεμαΐδα. Ο κ. Πετράς έκανε λόγο για ένα αισιόδοξο πρόγραμμα εκτιμώντας ωστόσο ότι «θα το πετύχουμε».
Όσο για το μέλλον των νέων κτιρίων γενικά, είπε ότι δε θα αρκεί να είναι μόνο βιοκλιματικά αλλά να παράγουν και ενέργεια. «Ήδη εμείς έχουμε δεσμευθεί να είμαστε πολύ κοντά στο μηδενικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα», είπε.
