Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ
Οι εξελίξεις και οι νέες τάσεις στην αγορά επενδυτικών ακινήτων στη Θεσσαλονίκη αλλά και οι προκλήσεις που αφορούν στις υποδομές και τη φορολογία τέθηκαν στο επίκεντρο του πάνελ με τίτλο "The acquisition of an investment property in Thessaloniki: panacea or poison?", του συνεδρίου Prodexpo North, όπου εκπρόσωποι του real estate ανέλυσαν την κατάσταση και τις προοπτικές της πόλης.
Τι αναζητούν οι επενδυτές;
Ο Στέλιος Καραπιπέρης, Οικονομολόγο MBA και επικεφαλής Τομέα Ερευνών και Διαπραγματεύσεων του Γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός, An Alliance Member of BNP PARIBAS REAL ESTATE, τόνισε ότι οι επενδυτές, είτε είναι ιδιώτες είτε εταιρείες, έχουν συγκεκριμένα κριτήρια επιλογής για ένα ακίνητο επένδυσης, δηλαδή ένα ακίνητο που θα τους προσφέρει ένα μηνιαίο εισόδημα.
- Τοποθεσία: Τα ακίνητα που μπορούν να επαναμισθωθούν άμεσα προτιμώνται.
- Ποιότητα μισθωτή: Προτίμηση σε πολυεθνικές, τράπεζες και επιχειρήσεις γενικά που θα διασφαλίσουν ότι μπορούν να καταβάλουν το συμφωνηθέν μίσθωμα.
- Υπόλοιπο μισθωτηρίου: Επιδιώκεται μίνιμουμ 5-7 έτη, ώστε να διασφαλίζεται η απόσβεση της επένδυσης.
- Περιοχή: Οι επενδυτές αξιολογούν τη φυσιογνωμία της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, αν έχει υπεραξία, προοπτικές ανάπτυξης ή αντιμετωπίζει προβλήματα.
«Αιχμή του δόρατος στα επενδυτικά είναι συνήθως τα καταστήματα στη Θεσσαλονίκη. Το κέντρο παραμένει προτεραιότητα, αλλά η επένδυση εξαρτάται και από το διαθέσιμο κεφάλαιο.
Ο ίδιος ανέφερε ότι ένας αρκετά αδικημένος κλάδος στην πόλη ήταν αυτός των γραφείων λόγω της «κακής ποιότητας» των χώρων, ωστόσο εκτίμησε ότι οι επενδύσεις που άρχισαν από πολυεθνικές θα φέρουν καλύτερες ημέρες.
«Καλύτερες υποδομές και καλύτερη ποιότητα γραφειακών χώρων σημαίνει υψηλότερα μισθώματα άρα καλύτερες αποδόσεις για επενδυτές», όπως επεσήμανε.
Απαραίτητο το σταθερό φορολογικό και οι υποδομές – Το επενδυτικό ενδιαφέρον από Βαλκάνια
Ο Κώστας Γεωργάκος, Διευθύνων Σύμβουλος & Συνιδρυτής της Prelevits & Georgakos Real Estate, έθιξε ένα από τα μεγαλύτερα ζητήματα της αγοράς: τη φορολογία.
«Για να προσελκύσει επενδυτές μια χώρα χρειάζεται να έχει φορολογικό καθεστώς σταθερό κάτι που στην Ελλάδα δεν υπάρχει», όπως είπε, αναφέροντας τα παραδείγματα με τις αλλαγές στην golden visa και στη βραχυχρόνια μίσθωση, τον ΝΟΚ κλπ και σημειώνοντας ότι, στον αντίποδα, οι γειτονικές μας χώρες έχουν σταθερό φορολογικό σύστημα.
Η Θεσσαλονίκη έχει αναπτυχθεί αρκετά τα τελευταία χρόνια αλλά σε σχέση με την ίδια την πόλη, είπε ακόμη και τόνισε ότι «πρέπει να δούμε τι γίνεται στις γειτονικές μας πόλεις, στο Βελιγράδι, στη Σόφια», αναφέροντας ότι στη χώρα μας έχει καθυστερήσει η ολοκλήρωση σημαντικών υποδομών. Ναι μεν όπως είπε έχει γεμίσει η πόλη ξενοδοχεία και βραχυχρόνια μίσθωση, ωστόσο για να υποστηριχθούν όλα αυτά χρειάζονται υποδομές.
Ο κ. Γεωργάκος αναφέρθηκε ακόμη στην αλλαγή που έφερε η είσοδος της Βουλγαρίας και της Ρουμανίας στη Σέγκεν, καθώς πλέον ταξιδεύοντας από Σόφια για Θεσσαλονίκη ξέρεις ότι δε θα χεις απρόοπτα όπως το να χρειαστεί να περιμένεις στα σύνορα για ώρες.
Είπε ακόμη ότι το ενδιαφέρον για αγορά και επένδυση στη Β. Ελλάδα και στη Θεσσαλονίκη συγκεκριμένα είναι πολύ μεγαλύτερο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια από τις βαλκανικές χώρες και μάλιστα σημαντικό στοιχείο -που δεν ήταν τόσο έντονο τα προηγούμενα χρόνια- είναι ότι οι επενδυτές είναι με μεγαλύτερα διαθέσιμα ποσά. Ενώ παλαιότερα ήταν από 80.000 έως 200.000ευρώ σήμερα προσεγγίζουν και εκατομμύρια. Αλλά και οι απαιτήσεις είναι, αντίστοιχα, αυξημένες, όπως επισημάνθηκε.
Εξάλλου ο κ. Γεωργάκος ανέφερε ότι στις βαλκανικές χώρες και ιδιαίτερα στις πρωτεύουσες οι τιμές είναι υψηλότερες έναντι της Θεσσαλονίκης.
«Η Θεσσαλονίκη έχει πάρα πολλές προοπτικές και ίσως σε κάποιες περιπτώσεις μεγαλύτερες από Αθήνα λόγω γεωγραφικής θέσης. Αν όμως δεν υπάρξουν σημαντικές αλλαγές στις υποδομές αυτό δε θα υλοποιηθεί», τόνισε.
Η κα. Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Officer, doValue Greece, σημείωσε πως τα ακίνητα που εξασφαλίζουν τα δάνεια που διαχειρίζεται η doValue Greece ανέρχονται σε 350.000 πανελλαδικά και είναι όλων των ειδών και σε όλο το εύρος αξιών. Από αυτά, ένα 20-25% θα κληθούμε με τον έναν ή με τον άλλον τρόπο να το αντιμετωπίσουμε σαν ακίνητο και τελικά θα βγει στην αγορά, τόνισε. Τα ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση, πωλούνται είτε σε συνεργασία με τους δανειολήπτες που τα έχουν, είτε μέσω πλειστηριασμών, είτε είναι ακίνητα που έχουν πάρει «πάνω τους» οι εταιρίες των επενδυτών τα οποία διαχειριζόμαστε, πρόσθεσε. «Από το σύνολο των ακινήτων που έχουμε, ένα 20% βρίσκεται στη Β. Ελλάδα και το 15% στη Θεσσαλονίκη και την ευρύτερη περιοχή», είπε.
Απαντώντας στα όσα ακούγονται ότι οι servicers κρατάνε τα ακίνητά τους και δεν τα βγάζουν στην αγορά, η ίδια τόνισε ότι ο σκοπός όλων των επενδυτών που έχουν αγοράσει χαρτοφυλάκια και των servicers είναι να πουληθούν άμεσα τα ακίνητα. Είπε πως από το 2021 που ξεκίνησαν οι πλειστηριασμοί και οι πωλήσεις ακινήτων και δημιουργήθηκαν οι εταιρείες real estate, μέχρι σήμερα στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης πουλήθηκαν σε όλες τις κατηγορίες 2.500 ακίνητα από τη doValue Greece (12,500 πανελλαδικά). Αρκετά πολλά βγαίνουν στην αγορά και πωλούνται σε τρίτους όπως είπε.
Η ίδια πρόσθεσε ότι έχουν επιταχυνθεί οι διαδικασίες και ακίνητα που παλιά μπορεί να ήθελαν 2 έως και 4 χρόνια να βγουν στην αγορά, αυτήν στην στιγμή «εάν μας επιτρέψει το Κτηματολόγιο βγαίνουν στην αγορά σε 10-12 μήνες και εάν δεν μας επιτρέψει, που είναι και ο μέσος όρος που υπάρχει τώρα, σε 12-15 μήνες».
Εκτίμησε ότι με ακόμη λίγη περισσότερη βοήθεια και από το κράτος (σε θέματα Επιτροπών, τεχνικά θέματα και εφόσον λυθεί και το Κτηματολόγιο) θα αρχίσει να γίνεται πιο γρήγορη η δυνατότητα να βγαίνουν τα ακίνητα που αποκτώνται από πλειστηριασμό από τους servicers στην αγορά και να εξυπηρετηθεί η πολύ μεγάλη ζήτηση που υπάρχει και να καλύψουν τις οικιστικές ανάγκες που υπάρχουν.
Δεν αρκεί μόνο το location
Ο κ. Σωτήρης Ρούζης, Portfolio Advisory Team Leader, στο Υποκατάστημα Θεσσαλονίκης της Alpha Real Estate Services, υπογράμμισε ότι η περιοχή της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει μια νέα εικόνα τα τελευταία χρόνια, αφού μετά την έξοδο από την κρίση η αγορά των ακινήτων κινείται σε άλλους, θετικούς, ρυθμούς, λόγω και της σειράς πλεονεκτημάτων που διαθέτει. Όπως είπε την περίοδο της οικονομικής κρίσης είχε απολέσει 40-45% σε επίπεδο αξιών η αγορά και είχαμε ένα στοκ ακινήτων αρκετά απαξιωμένο. «Από τότε μέχρι σήμερα τα πράγματα είναι σε άνθιση», πρόσθεσε. Σημειώνοντας ότι έχουμε φτάσει στο peak της επενδυτικής δραστηριότητας στην πόλη. «Διάθεση υπάρχει αλλά υπάρχει και ένα ερωτηματικό ως προς το αν υπάρχει το κατάλληλο προϊόν», πρόσθεσε.
Κατά τον ίδιο αυτό που διαφαίνεται στον ορίζοντα είναι μια διαφοροποίηση σε ό,τι αφορά τη στόχευση. «Όσο βαίνουμε προς το 2030 οι επενδυτές θα αρχίσουν να κοιτούν και άλλα χαρακτηριστικά πέρα από το location, θα δίνεται προτεραιότητα στο ESG.
Μίλησε ακόμη για την ανάγκη δημιουργίας Logistic centers ενώ πρόσθεσε πως ενδεχομένως να δούμε και επενδύσεις με πιο κοινωνικό χαρακτήρα, επενδύσεις σε προσιτή και κοινωνική κατοικία ή σε μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων για γιατί όχι και επενδύσεις και στο κομμάτι της εκπαίδευσης, καθώς «η ιδιωτική εκπαίδευση είναι προ των πυλών» και όχι μόνο σε επίπεδο Θεσσαλονίκης, όπως τόνισε.
Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με τον κ. Ρούζη, εξαιρετική σημασία έχει η βελτίωση των υποδομών, οι οποίες είναι «απαραίτητες για επενδύσεις».
«Υπό προϋποθέσεις θα δούμε καλύτερες ημέρες στη Θεσσαλονίκη και θα είναι εφικτά αυτά που λέμε. Δεν νοείται ιδιωτική επένδυση χωρίς να υπάρχει υποστήριξη από τις υποδομές», τόνισε χαρακτηριστικά. Έκλεισε δε λέγοντας ότι είμαστε μια οικονομία αναπτυσσόμενη που σημαίνει ότι χρειαζόμαστε υποστήριξη, που αυτήν την στιγμή αυτή η υποστήριξη είναι τα ξένα κεφάλαια. «Αυτήν την στιγμή υπάρχει εισροή ξένων κεφαλαίων και γι αυτό έχουμε αυτήν την ανάπτυξη. Μακάρι να συνεχίσει να υπάρχει για περαιτέρω εξέλιξη της πόλης», κατέληξε.
